KASUS SURABAYA DELTA PLAZA : :Sewa - Menyewa Ruangan :

KASUS SURABAYA DELTA PLAZA : :Sewa - Menyewa Ruangan :

A. Kronologis Kasus

Pada permulaan PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) dibuka dan disewakan untuk pertokoan, pihak pengelola merasa kesulitan untuk memasarkannya.  Salah satu cara untuk memasarkannya adalah secara persuasif mengajak para pedagang meramaikan komplek pertokoan di pusat kota Surabaya itu.  Salah seorang diantara pedagang yang menerima ajakan PT surabaya Delta Plaza adalah Tarmin Kusno, yang tinggal di Sunter-Jakarta.

Tarmin memanfaatkan ruangan seluas 888,71 M² Lantai III itu untuk menjual perabotan rumah tangga dengan nama Combi Furniture.  Empat bulan berlalu Tarmin menempati ruangan itu, pengelola SDP mengajak Tarmin membuat “Perjanjian Sewa Menyewa” dihadapan Notaris.  Dua belah pihak bersepakat mengenai penggunaan ruangan, harga sewa, Service Charge, sanksi dan segala hal yang bersangkut paut dengan sewa menyewa ruangan. Tarmin bersedia membayar semua kewajibannya pada PT SDP, tiap bulan terhitung sejak Mei 1988 s/d 30 April 1998 paling lambat pembayaran disetorkan tanggal 10 dan denda 2 0/00 (dua permil) perhari untuk kelambatan pembayaran.  Kesepakatan antara pengelola PT SDP dengan Tarmin dilakukan dalam Akte Notaris Stefanus Sindhunatha No. 40 Tanggal 8/8/1988.

Tetapi perjanjian antara keduanya agaknya hanya tinggal perjanjian. Kewajiban Tarmin ternyata tidak pernah dipenuhi, Tarmin menganggap kesepakatan itu sekedar formalitas, sehingga tagihan demi tagihan pengelola SDP tidak pernah dipedulikannya.  Bahkan menurutnya, Akte No. 40 tersebut, tidak berlaku karena pihak SDP telah membatalkan “Gentlement agreement” dan kesempatan yang diberikan untuk menunda pembayaran.  Hanya sewa ruangan, menurut Tarmin akan dibicarakan kembali di akhir tahun 1991. Namun pengelola SDP berpendapat sebaliknya.  Akte No. 40 tetap berlaku dan harga sewa ruangan tetap seperti yang tercantum pada Akta tersebut

Hingga 10 Maret 1991, Tarmin seharusnya membayar US$311.048,50 dan Rp. 12.406.279,44 kepada PT SDP.  Meski kian hari jumlah uang yang harus dibayarkan untuk ruangan yang ditempatinya terus bertambah, Tarmin tetap berkeras untuk tidak membayarnya.  Pengelola SDP, yang mengajak Tarmin meramaikan pertokoan itu.

Pihak pengelola SDP menutup COMBI Furniture secara paksa.  Selain itu, pengelola SDP menggugat Tarmin di Pengadilan Negeri Surabaya.

B. Analisis kasus

            Setelah pihak PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) mengajak Tarmin Kusno untuk meramaikan sekaligus berjualan di komplek pertokoan di pusat kota Surabaya, maka secara tidak langsung PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) telah melaksanakan kerjasama kontrak dengan Tarmin Kusno yang dibuktikan dengan membuat perjanjian sewa-menyewa di depan Notaris. Maka berdasarkan pasal 1338 BW yang menjelaskan bahwa “Suatu perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya” sehingga dengan adanya perjanjian/ikatan kontrak tersebut maka pihak PT SDP dan Tarmin Kusno mempunyai keterikatan untuk memberikan atau berbuat sesuatu sesuai dengan isi perjanjian.

            Perjanjian tersebut tidak boleh dilangggar oleh kedua belah pihak, karena perjanjian yang telah dilakukan oleh PT SDP dan Tarmin Kusno tersebut dianggap sudah memenuhi syarat, sebagaimana yang telah diatur dalam pasal 1320 BW. Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat :

1.      Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;

2.      Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

3.      Suatu hal tertentu;

4.      Suatu sebab yang halal.

Perjanjian diatas bisa dikatakan sudah adanta kesepakatan, karena pihak PT SDP dan Tarmin Kusno dengan rela tanpa ada paksaan menandatangani isi perjanjian Sewa-menyewa yang diajukan oleh pihak PT SDP yang dibuktikan dihadapan Notaris.

Namun pada kenyataannya, Tarmin Kusno tidak pernah memenuhi kewajibannya untuk membayar semua kewajibannya kepada PT SDP, dia tidak pernah peduli walaupun tagihan demi tagihan yang datang kepanya, tapi dia tetap berisi keras untuk tidak membayarnya.  Maka dari sini Tarmin Kusno bisa dinyatakan sebagai pihak yang melanggar perjanjian.

 Dengan alasan inilah pihak PT SDP setempat melakukan penutupan COMBI Furniture secara paksa dan menggugat Tamrin Kusno di Pengadilan Negeri Surabaya. Dan jika kita kaitkan dengan Undang-undang yang ada dalam BW, tindakan Pihak PT SDP bisa dibenarkan. Dalam pasal 1240 BW, dijelaskan bahwa : Dalam pada itu si piutang adalah behak menuntut akan penghapusan segala sesuatu yang telah dibuat berlawanan dengan perikatan, dan bolehlah ia minta supaya dikuasakan oleh Hakim untuk menyuruh menghapuskan segala sesuatuyang telah dibuat tadi atas biaya si berutang; dengan tak mengurangi hak menuntut penggantian biaya, rugi dan bunga jika ada alasan untuk itu.

Dari pasal diatas, maka pihak PT SDP bisa menuntut kepada Tarmin Kusno yang tidak memenuhi suatu perikatan dan dia dapat dikenai denda untuk membayar semua tagihan bulanan kepada PT Surabaya Delta Plaza.

Aspek Hukum

REFERENSI JURNAL DAN STUDI KASUS JUAL-BELI 

1.         Norma agama  : petunjuk hidup yang berasal dari Tuhan yang disampaikan melalui utusan-  

            Nya yang berisi perintah, larangan dan anjuran-anjuran.

           UU yang menaungi     :

           UUD1945 Pasal 28e ayat 1 Setiap orang bebas memeluk agama dan   

           beribadat menurut agamanya, memilih pendidikan dan pengajaran, memilih pekerjaan, 

           memilih kewarganegaraan, memilih tempat tinggal di wilayah

2.         Norma  hukum            : aturan sosial yang dibuat oleh lembaga-lembaga tertentu, misalnya 

            pemerintah, sehingga dengan tegas dapat melarang serta memaksa orang untuk dapat 

            berperilaku sesuai dengan keinginan pembuat peraturan itu sendiri

           UU yang menaungi     : 

           UUD1945 pasal 25e Negara Kesatuan Republik Indonesia adalah sebuah negara kepulauan  

          yang berciri Nusantara dengan wilayah yang batas-batas dan hak-haknya ditetapkan dengan  

          undang-undang.

           UUD1945 pasal 26 ayat 3 Hal-hal mengenai warga negara dan penduduk diatur dengan 

            undang-undang.

3.         Norma kesopanan       : peraturan hidup yang timbul dari hasil pergaulan sekelompok itu. 

           Norma kesopanan bersifat relatif, artinya apa yang dianggap sebagai norma kesopanan  

           berbeda-beda di berbagai tempat, lingkungan, atau waktu.

            UU yang menaungi         : 

            UUD1945 pasal 28i ayat 3 Identitas budaya dan hak masyarakat tradisional dihormati 

            selaras dengan perkembangan  

           UUD1945 pasal 28j ayat 1 Setiap orang wajib menghormati hak asasi manusia orang lain 

           dalam tertib kehidupan bermasyarakat, berbangsa, dan bernegara.zaman dan peradaban.

4.         Norma kesusilaan    : peraturan hidup yang dianggapsebagai suara hati nurani manusia atau 

           datang melalui suarabatin yang diakuidan diinsyafi oleh setiap orang sebagai pedoman  

           dalam bersikap dan berbuat.

          UU yang menaungi    :

        UUD1945 Pasal 18b ayat 2 Negara mengakui dan menghormati kesatuan-kesatuan 

        masyarakat hukum adat serta hak-hak tradisonalnya sepanjang masih hidup dan sesuai  

        dengan perkembangan masyarakat dan prinsip Negara Kesatuan Republik Indonesia, yang 

        diatur dalam undang-undang.

Dalam Ilmu bahasa, Kata Norma lebih luas dari paham NILAI. Norma sendiri berarti, ukuran-ukuran, nilai-nilai (bukan NILAI saja), Hukum, tradisi yang berlaku pada masa tertentu, atau dalam komunitas masyarakat tertentu, tetapi juga bisa berlaku terhadap semua komunitas yang ada di dunia.

Contoh, Norma (nilai-nilai, aturan) pada masyarakat SASAK di Lombok, tentu hanya berlaku bagi masyarakat SASAK. Seperti kebiasaan disana, seorang lelaki yang akan menikahi gadis pujaannya, ia harus menculik gadis itu dan dibawa kerumahnya. Pihak keluarga wanita harus menerima hal itu dan menikahkan mereka. Norma ini tentu tidak akan berlaku bagi Suku jawa, bugis, bali, dst. Sebab kalau itu berlaku, maka pada suku lain akan terjadi pertumpahan darah.