A.
Kronologis Kasus
Pada permulaan PT Surabaya Delta Plaza
(PT SDP) dibuka dan disewakan untuk pertokoan, pihak pengelola merasa kesulitan
untuk memasarkannya. Salah satu cara untuk memasarkannya adalah secara
persuasif mengajak para pedagang meramaikan komplek pertokoan di pusat kota
Surabaya itu. Salah seorang diantara pedagang yang menerima
ajakan PT surabaya Delta Plaza adalah Tarmin Kusno, yang tinggal di
Sunter-Jakarta.
Tarmin memanfaatkan ruangan seluas
888,71 M2 Lantai
III itu untuk menjual perabotan rumah tangga dengan nama Combi Furniture. Empat bulan berlalu Tarmin menempati ruangan itu,
pengelola SDP mengajak Tarmin membuat “Perjanjian Sewa Menyewa” dihadapan
Notaris. Dua belah pihak bersepakat mengenai penggunaan
ruangan, harga sewa, Service Charge, sanksi dan segala hal yang bersangkut paut
dengan sewa menyewa ruangan. Tarmin bersedia
membayar semua kewajibannya pada PT SDP, tiap bulan terhitung sejak Mei 1988
s/d 30 April 1998 paling lambat pembayaran disetorkan tanggal 10 dan denda 2
0/00 (dua permil) perhari untuk kelambatan pembayaran. Kesepakatan antara pengelola PT SDP dengan Tarmin
dilakukan dalam Akte Notaris Stefanus Sindhunatha No. 40 Tanggal 8/8/1988.
Tetapi perjanjian antara keduanya agaknya hanya
tinggal perjanjian. Kewajiban Tarmin ternyata tidak pernah dipenuhi,
Tarmin menganggap kesepakatan itu sekedar formalitas, sehingga tagihan demi
tagihan pengelola SDP tidak pernah dipedulikannya. Bahkan
menurutnya, Akte No. 40 tersebut, tidak berlaku karena pihak SDP telah
membatalkan “Gentlement agreement” dan kesempatan yang diberikan untuk menunda
pembayaran. Hanya sewa ruangan, menurut Tarmin akan dibicarakan
kembali di akhir tahun 1991. Namun pengelola SDP berpendapat
sebaliknya. Akte No. 40 tetap berlaku dan harga sewa ruangan tetap
seperti yang tercantum pada Akta tersebut
Hingga 10 Maret 1991, Tarmin seharusnya membayar
US$311.048,50 dan Rp. 12.406.279,44 kepada PT SDP. Meski kian hari
jumlah uang yang harus dibayarkan untuk ruangan yang ditempatinya terus
bertambah, Tarmin tetap berkeras untuk tidak membayarnya. Pengelola
SDP, yang mengajak Tarmin meramaikan pertokoan itu.
Pihak pengelola SDP menutup COMBI Furniture secara
paksa. Selain itu, pengelola SDP menggugat Tarmin di Pengadilan Negeri
Surabaya.
B. Analisis kasus
Setelah pihak PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP)
mengajak Tarmin Kusno untuk meramaikan sekaligus berjualan di komplek pertokoan
di pusat kota Surabaya, maka secara tidak langsung PT Surabaya Delta Plaza (PT
SDP) telah melaksanakan kerjasama kontrak dengan Tarmin Kusno yang dibuktikan
dengan membuat perjanjian sewa-menyewa di depan Notaris. Maka berdasarkan pasal 1338 BW yang menjelaskan bahwa “Suatu perjanjian yang dibuat secara sah
berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya” sehingga
dengan adanya perjanjian/ikatan kontrak tersebut maka pihak PT SDP dan Tarmin Kusno mempunyai keterikatan
untuk memberikan atau berbuat sesuatu sesuai dengan isi perjanjian.
Perjanjian
tersebut tidak boleh dilangggar oleh kedua belah pihak, karena perjanjian yang
telah dilakukan oleh PT SDP dan Tarmin Kusno tersebut dianggap sudah memenuhi
syarat, sebagaimana yang telah diatur dalam pasal 1320 BW. Untuk
sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang halal.
Perjanjian diatas bisa dikatakan sudah adanta
kesepakatan, karena pihak PT SDP dan Tarmin Kusno dengan rela tanpa ada paksaan
menandatangani isi perjanjian Sewa-menyewa yang diajukan oleh pihak PT SDP yang
dibuktikan dihadapan Notaris.
Namun pada kenyataannya, Tarmin Kusno tidak pernah
memenuhi kewajibannya untuk membayar semua kewajibannya kepada PT SDP, dia
tidak pernah peduli walaupun tagihan demi tagihan yang datang kepanya, tapi dia
tetap berisi keras untuk tidak membayarnya. Maka dari sini Tarmin
Kusno bisa dinyatakan sebagai pihak yang melanggar perjanjian.
Dengan alasan inilah pihak PT SDP setempat
melakukan penutupan COMBI Furniture secara paksa dan menggugat Tamrin Kusno di
Pengadilan Negeri Surabaya. Dan jika kita kaitkan dengan Undang-undang yang ada
dalam BW, tindakan Pihak PT SDP bisa dibenarkan. Dalam pasal 1240 BW, dijelaskan bahwa : Dalam pada itu si piutang adalah behak
menuntut akan penghapusan segala sesuatu yang telah dibuat berlawanan dengan
perikatan, dan bolehlah ia minta supaya dikuasakan oleh Hakim untuk menyuruh
menghapuskan segala sesuatuyang telah dibuat tadi atas biaya si berutang;
dengan tak mengurangi hak menuntut penggantian biaya, rugi dan bunga jika ada
alasan untuk itu.
Dari pasal diatas, maka pihak PT SDP bisa menuntut kepada
Tarmin Kusno yang tidak memenuhi suatu perikatan dan dia dapat dikenai denda
untuk membayar semua tagihan bulanan kepada PT Surabaya Delta Plaza.